Xây dựng lại nhà chung cư cũ trong nội đô Hà Nội bằng cơ chế, chính sách và giải pháp quy hoạch kiến trúc thích hợp(01/10/2021)

TS.KTS Nguyễn Tất Thắng

Nghiên cứu viên Cao cấp – Viện Kiến trúc Quốc gia – Bộ Xây dựng

Hàng loạt các khu chung cư cũ (hay còn gọi là khu tập thể), với các căn hộ ở khép kín hoặc bán khép kín, được xây dựng ở giai đoạn 1960-1990, hiện tọa lạc tại khu vực nội đô Hà Nội, vốn là sản phẩm thời bao cấp về nhà ở, được cấp hoặc phân phối theo các tiêu chuẩn quy định, là niềm vinh dự và tự hào của người dân, định cư và sinh sống trong các khu vực được mệnh danh là tiểu khu nhà ở, với hạ tầng kỹ thuật và xã hội tương đối hoàn chỉnh. Song hiện nay, đang trở thành vấn đề nhức nhối của đô thị, và trên hết là liên quan đến sự an toàn, tính mạng của người dân bởi hầu hết các khu chung cư này đã xuống cấp, hết niên hạn sử dụng. Đây là vấn đề hầu hết các quốc gia phải đối mặt, liên quan đến an sinh xã hội cũng như việc điều tiết, giải quyết trong cải tạo và xây dựng lại, vừa thỏa mãn các nhu cầu ở của người dân, vừa đồng thời đáp ứng việc chỉnh trang quy hoạch, tái thiết đô thị…Gần 2 thập kỷ qua, chúng ta đã dành nhiều công sức, đưa ra nhiều cơ chế chính sách, kêu gọi và tập hợp các nguồn lực trong xã hội…nhằm giải quyết vấn đề này – Nhưng xem ra vẫn chưa có hướng giải quyết.

1. Bất hợp tác và đồng thuận giữa người dân với các cơ chế, chính sách của Nhà nước và chủ đầu tư trong xây dựng lại các khu chung cư cũ.
Phần lớn, các khu chung cư cũ trong nội đô Hà Nội thường được tọa lạc ở những vị trí trung tâm, đắc địa và có tương đối đầy đủ các tiện nghi, tiện ích về hạ tầng kỹ thuật và xã hội, thậm chí rất địa lợi nếu nhìn ở góc độ thị trường bất động sản hoặc thị trường của môi trường tiện nghi ở…Và do đó, có thể thấy, việc xây dựng mới lại các khu chung cư cũ này rất khó giải quyết được sự đồng thuận giữa chủ sở hữu căn hộ với chủ đầu tư và Nhà nước, do bất hợp tác các vấn đề có liên quan đến quyền lợi của các bên, tập trung lớn nhất ở các nội dung sau đây :
– Bất hợp tác và đồng thuận trong việc có hay không xây dựng lại, do chưa đảm bảo và đầy đủ tính pháp lý và pháp chế trong cách xác định tuổi thọ, mức độ nguy hiểm của các tòa nhà, mặc dù về pháp lý, hầu hết các khu nhà chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng.
– Khó và không thể giải quyết được sự đồng ý về chủ trương xây dựng lại khi phải cần tới sự đồng thuận của 70% cư dân sở hữu căn hộ, gây khó khăn cho Nhà nước và chủ đầu tư.
– Khó thống nhất được hệ số đền bù diện tích sử dụng căn hộ với các hệ số từ 1.5;
1.8 đến 2.0 cũng như các cơ chế về giải quyết vấn đề tạm cư khi xây dựng, các vấn đề giải quyết đền bù bằng tiền, đất hoặc nhà ở chỗ khác…Làm cho chủ trương, tinh thần nhân văn của việc xây dựng lại, trở thành các cuộc mặc cả không có hồi kết giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ.
– Các vấn đề khác như : Các chủ sở hữu căn hộ ở tầng 1 thường đòi hệ số đền bù cao hơn về diện tích, kèm theo yêu cầu đòi hỏi phải có diện tích kinh doanh ở tầng 1 khi

xây dựng lại; Chủ sở hữu trong một căn hộ có nhiều hộ khẩu do tách hộ, cũng yêu cầu đền bù số lượng căn hộ tương đương với số hộ khẩu; Các chủ sở hữu thường đòi hỏi đền bù cao các phần diện tích xây dựng cơi nới thêm (mặc dù bất hợp pháp). Trong khi đó, trái ngược lại, trong nhiều năm, không phải trả tiền thuê nhà, lại được mua nhà theo Nghị định 61/CP với giá rẻ do khấu hao hết niên hạn sử dụng…
Đây có thể nói là những vướng mắc chưa có cách giải quyết, thậm chí đã xảy ra nhiều xung đột giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ – Trực tiếp làm cho quá trình xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ vẫn dậm chân tại chỗ, gây nhiều bất bình trong dư luận xã hội, làm khó dễ cho nhiều chủ đầu tư và trên hết là tước đi cơ hội trong việc đảm bảo chỗ ở an toàn cho nhiều hộ gia đình cũng như đáp ứng việc quy hoạch, chỉnh trang, tái thiết lại đô thị khi các khu nhà chung cư cũ đã hết niên hạn sử dụng.
2. Bài học từ kinh nghiệm xây dựng lại nhà ở chung cư cũ của Nhật Bản
Các tòa nhà chung cư bắt đầu được xây dựng với số lượng lớn trên khắp Nhật Bản vào cuối những năm 1960 và hầu hết các tòa nhà vẫn còn nguyên chưa trải qua bất kỳ đợt tái thiết nào. Mặc dù có nhiều ý kiến và dữ liệu khác nhau về tuổi thọ của một tòa nhà chung cư ở Nhật Bản, nhưng một thực tế là nhiều trong số đó đã không trải qua bất kỳ sự sửa chữa nào. Một số điều cần được giải quyết trong quá trình xây lại là tòa nhà thiếu khả năng chống động đất, sự xuống cấp của kết cấu bê tông và cơ sở vật chất cũng như hệ thống dây điện và an toàn điện của tòa nhà.
Dưới đây là một số thông tin về một số vấn đề chung của chung cư cũ được chia sẻ và các tiêu chuẩn, quy trình cải tạo.
2.1 Vấn đề thường gặp ở các khu chung cư cũ
Vì động đất rất phổ biến ở Nhật Bản, các tòa nhà chung cư cũ thiếu khả năng chống động đất gây ra một vấn đề thực sự về an toàn. Điều này đặc biệt đúng với các tòa nhà được xây dựng trước khi Nhật Bản sửa đổi các tiêu chuẩn về khả năng chịu động đất vào tháng 6 năm 1981, được coi là không đáp ứng các tiêu chuẩn. Theo luật, các tòa nhà này yêu cầu: đánh giá khả năng chịu địa chấn, cải tạo hoặc tái thiết tăng cường địa chấn để giảm thiểu những thiệt hại có thể xảy ra do động đất. Các khu chung cư cũ có khả năng hoạt động thấp ở những khu vực này, cũng như không đáp ứng được nhu cầu của người thuê so với các chung cư mới hơn hiện nay. Đây là một trong những lý do khiến tỷ lệ trống ngày càng gia tăng và hoạt động của các hiệp hội quản lý và bảo trì tòa nhà ngày càng trở nên khó khăn hơn. Những điều sau đây là một số lý do chính, tại sao việc xây dựng lại một tòa nhà chung cư trở nên cần thiết:
 Được đánh giá là thiếu khả năng chống động đất và cũng không đạt tiêu chuẩn về an toàn phòng cháy, chữa cháy.
 Không có thang máy được trang bị trong tòa nhà
 Không có rào cản phản ứng với xã hội già hóa
 Cơ sở vật chất cũ và thiếu công suất điện phù hợp
 Thường xuyên bị rò rỉ nước từ cấp thoát nước
 Chiều cao trần thấp và bố cục không phù hợp với phong cách sống ngày nay
 Dự kiến sẽ gặp khó khăn trong việc điều hành hiệp hội quản lý do số lượng cư dân chủ sở hữu trống, tăng hoặc giảm

2.2 Quá trình xây dựng lại một tòa nhà chung cư
Để đáp ứng các tiêu chí nêu trên, hiệp hội quản lý một căn hộ có thể bắt đầu thảo luận về việc xây dựng lại. Quá trình này thường được chia thành 4 giai đoạn sau:
(I) Giai đoạn chuẩn bị
Các chủ sở hữu căn hộ tình nguyện bắt đầu nghiên cứu và thảo luận ban đầu liên quan đến khả năng tái thiết của tòa nhà chung cư. Điều này bao gồm việc xem xét sự cần thiết của việc xây dựng lại và đưa chủ thể của sự cần thiết phải xây dựng lại vào hiệp hội quản lý. Nếu được xem xét, hiệp hội quản lý sẽ tiến hành nghiên cứu sâu hơn về tòa nhà để có thể tái thiết.
(II) Giai đoạn kiểm tra
Hiệp hội quản lý nghiên cứu và thảo luận về mức độ ưu tiên của những thứ cần sửa chữa trong khi cân nhắc hiệu quả chi phí và liệu việc cải tạo hay xây dựng lại có cần thiết hay không, dựa trên kết quả đánh giá khả năng chịu địa chấn của các tòa nhà hoặc từ các ý kiến chuyên gia khác nhau.
(III) Giai đoạn lập kế hoạch
Trong giai đoạn này, hiệp hội quản lý lựa chọn một nhà phát triển căn hộ và thảo luận về kế hoạch xây dựng lại hoặc cải tạo, đồng thời tập trung vào chi phí của từng phương án. Trong thời gian này, hiệp hội quản lý thực hiện các cuộc phỏng vấn cá nhân với từng chủ sở hữu của một căn hộ đang được xem xét để xây dựng lại hoặc cải tạo. Cuối cùng, ngày xây dựng theo thỏa thuận được quyết định theo Đạo luật về quyền sở hữu đơn vị xây dựng… Trong đó, yêu cầu hơn 4/5 chủ sở hữu căn hộ đồng ý về việc xây dựng lại tòa nhà.
(IV) Giai đoạn thực hiện
Theo Đạo luật tạo điều kiện xây dựng lại nhà chung cư, quyết định xây dựng lại nhà chung cư sẽ bao gồm kế hoạch chuyển giao quyền sở hữu và quyền (quy định đối với các chức danh và quyền liên quan đến căn hộ mới.) Sau khi thực hiện xong việc phá dỡ của tòa nhà chung cư cũ và việc xây dựng tòa nhà mới được bắt đầu. Khi các chủ sở hữu nhà chung cư chuyển vào nhà chung cư mới và thành lập hiệp hội quản lý mới thì quá trình xây dựng lại nhà chung cư cũ được kết thúc.
Việc xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện theo quy trình nêu trên. Điều quan trọng là phải có sự đồng thuận giữa tất cả các chủ sở hữu căn hộ ở mỗi giai đoạn của quy trình. Vấn đề chung lớn nhất là về việc phân chia chi phí cho mỗi căn hộ. Các dự án tái thiết tiêu tốn một khoản chi phí đáng kể do việc phá dỡ và xây dựng một tòa nhà mới cũng như đảm bảo nhà ở tạm thời cho các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình xây dựng. Do mỗi chủ sở hữu căn hộ có phong cách sống riêng và ở nhiều độ tuổi khác nhau nên rất khó đạt được thỏa thuận về việc xây dựng lại nhà chung cư do nhận thức khác nhau về sự cần thiết hoặc gánh nặng chi phí để thực hiện việc này. Theo quan sát, hầu hết các căn hộ được xây dựng lại phải mất từ 4 đến 5 năm để xây dựng và trong một số trường hợp hiếm hoi, quá trình từ khi bắt đầu đến khi hoàn thành phải mất tới 20 năm.
2.3 Cải tạo chung cư cũ ở Nhật – Ví dụ và các vấn đề cấp bách
2
Theo thông tin từ Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông, ước tính số lượng căn hộ trên 40 năm tuổi trên toàn Nhật Bản sẽ lên tới 730.000 căn vào năm 2018. Tính đến năm 2013, chỉ có 183 trường hợp trên toàn Nhật Bản được xây dựng lại. Do số lượng chung cư cần tái thiết nhiều nên chủ đề này đang trở thành một vấn đề xã hội.

Cùng với phần giới thiệu về các vấn đề sẽ gặp phải trong quá trình xây dựng lại một tòa nhà chung cư, sau đây sẽ cung cấp một số ví dụ về các căn hộ đã được xây dựng lại thành công cũng như chuyển sang phương án bán đất thay thế.
Những lý do đằng sau sự trì hoãn trong việc tái thiết

Hình 1: Các nhà chung cư trước và sao khi được xây dựng lại tại Nhật Bản

Như chúng ta đã biết, thực thể chính đảm nhận quá trình quy hoạch và xây dựng lại là một hiệp hội quản lý bao gồm các chủ sở hữu căn hộ. Vì mọi người trong căn hộ đều có tiếng nói trong việc xây dựng, các kế hoạch không thể tiến hành trừ khi có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu căn hộ. Chi phí tái thiết bao gồm việc phá dỡ toà nhà cũ cũng như chi phí xây dựng toà nhà mới, đương nhiên sẽ rất tốn kém.

Người ta ước tính chung rằng việc xây dựng lại một tòa nhà sẽ tốn khoảng 10.000.000 – 20.000.000 yên cho một căn hộ diện tích 60m2. Quỹ dự phòng để sửa chữa mà mọi người đã đóng cho đến nay có thể sẽ không đủ để trang trải chi phí tái thiết. Như vậy, chủ sở hữu căn hộ sẽ phải trả thêm tiền trên quỹ dự phòng mà họ đã đóng trong nhiều năm. Vì có một số chủ sở hữu căn hộ không có khả năng chi trả thêm, nên rất khó để có được hơn 4/5 chủ sở hữu căn hộ đồng ý về sự cần thiết của việc xây dựng lại nhà chung cư. Đây có thể nói là sự khác biệt lớn nhất so với Việt Nam, bởi hầu hết các chủ sở hữu căn hộ đã mua lại của Nhà nước theo Nghị định 61/CP và đã không phải nộp hoặc đóng góp các loại phí về bảo trì hoặc sửa chữa nào trong hàng chục năm qua  (Hình 1)
Ví dụ về các căn hộ đã được xây dựng lại thành công ở Nhật Bản, tỷ lệ diện tích sàn là một đường giới hạn tổng diện tích không gian sống mà bạn có thể có trong một tòa nhà so với diện tích của một khu đất. Ví dụ: nếu bạn có mảnh đất 200m2 và nó có giới hạn tỷ lệ diện tích sàn là 400%, bạn có thể xây dựng một tòa nhà có 800m2 không gian có thể ở được. Nếu trong tương lai do luật xây dựng thay đổi, tỷ lệ diện tích sàn tăng lên 500%, thì bạn sẽ có thể có một tòa nhà có diện tích 1000m2.
Do giới hạn ngày càng tăng, một cách phổ biến để trang trải một số chi phí cho tòa nhà mới là tòa nhà mới sẽ được xây lớn hơn và bổ sung thêm các căn hộ. Chi phí bán các căn hộ này sẽ giúp giảm chi phí xây dựng cho các chủ sở hữu căn hộ hiện tại.
Ví dụ 1: Azabu Pine Crest ⇒ Azabu Ichibeicho Homes (Hình 2)

Đây là ví dụ đầu tiên về việc xây dựng lại thành công một khu chung cư cũ ở Nhật Bản đã đạt được thông qua sự đồng thuận của các chủ sở hữu căn hộ. Vì khu vực lân cận mà tòa nhà tọa lạc là một phần của dự án tái phát triển toàn quận, tỷ lệ diện tích sàn của tòa nhà được phép tăng lên, cho phép họ xây một tòa nhà lớn hơn với các căn hộ bổ sung. Một nhà tư vấn chuyên về xây dựng lại khuyến khích và giúp tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình cho phép các chủ sở hữu xây dựng lại căn hộ của họ thông qua quy hoạch của riêng họ.

Tiến độ xây dựng lại: 1994: Bắt đầu lên kế hoạch xây dựng lại; 2000: Thiết lập thỏa thuận của chủ sở hữu để xây dựng lại; 2001: Nộp đơn kiện những chủ sở hữu không đồng ý và hòa giải với họ; 2002: Bắt đầu tái thiết vào tháng 12; 2004: Hoàn thành vào tháng 10.

Ví dụ 2: Dinh thự Amagi Roppongi & Homat Garnet ⇒ Tháp Atlas Roppongi
Trong ví dụ này, một kế hoạch xây dựng lại hiệu quả đã được thực hiện thông qua sự hợp tác của hai tòa nhà chung cư lân cận. Mỗi chủ sở hữu của tòa nhà đã đồng ý xây dựng lại gần như cùng một lúc. Một hệ thống thiết kế toàn diện đã được sử dụng để tăng tỷ lệ diện tích sàn của khu đất kết hợp của 2 tòa nhà với số lượng căn hộ lên gần gấp ba lần số lượng căn hộ trong tòa nhà. Với số tiền từ việc bán các căn hộ bổ sung thu được từ việc xây dựng lại, các chủ sở hữu có thể huy động vốn cho chi phí của tòa nhà mới, nhà ở tạm thời trong thời gian xây dựng và chi phí chuyển ra sau đó trở lại. Tất cả những điều này đã hoàn thành trong khi vẫn giữ nguyên kích thước của từng căn hộ. (Hình 3)
Diện tích đất: 966,21m2 / 246,24m2
Kết cấu tòa nhà: Bê tông cốt thép 8 tầng 1 tầng hầm; Tổng diện tích sàn: 3370,18m2 / 1216,84m2; Năm hoàn thành: 1971/1980; Số lượng căn: 24/8.

Diện tích đất: 1328,72m2; Kết cấu tòa nhà: Bê tông cốt thép 28 tầng 2 hầm; Tổng diện tích sàn: 12961,35m2; Năm hoàn thành: 2010; Số lượng căn: 90; Tiến độ xây dựng lại, 2003: Thành lập ủy ban tái thiết; 2005: Thiết lập thỏa thuận bắt đầu kế hoạch xây dựng lại, lựa chọn cộng tác viên cho việc lập kế hoạch; 2006: Thiết lập thỏa thuận xây dựng lại; 2008: Bắt đầu tái thiết vào tháng 1; 2010: Hoàn thành vào tháng 2
Ví dụ 3: Phương án thay thế – bán đất của một căn hộ cũ
Hai ví dụ trên là những trường hợp mà chủ sở hữu căn hộ có thể huy động nhiều quỹ khác nhau cần thiết để xây dựng lại một tòa nhà chung cư, bằng cách bán các căn hộ mới có thể xây dựng do sự gia tăng tỷ lệ diện tích sàn khi xây dựng lại cũng như thu hút sự quan tâm của các nhà phát triển muốn làm việc trên dự án. Tuy nhiên, hầu hết các căn hộ cũ cần xây dựng lại đều không tăng tỷ lệ diện tích sàn cho phép để có thể kiếm thêm tiền như chủ sở hữu căn hộ trong các ví dụ trên đã làm được. Như vậy, các chủ sở hữu căn hộ sẽ phải tự chịu mọi chi phí. Nếu vị trí của một căn hộ không thuận tiện và không có thị trường, rất khó để tìm thấy các chủ đầu tư sẵn sàng hợp tác với các chủ sở hữu căn hộ trong việc xây dựng lại một tòa nhà chung cư.
Do sửa đổi luật liên quan đến việc xây dựng chung cư cũ vào năm 2014, hệ thống bán căn hộ cũ và đất của họ đã được thành lập như một lựa chọn mới để chủ trương xây dựng lại các chung cư đang cần xây dựng lại. Khi một căn hộ được coi là không đủ khả năng chịu địa chấn, hệ thống mới sẽ cho phép chung cư đó bán đất khi 4/5 chủ sở hữu căn hộ đồng ý bán đất. Chủ đầu tư mua đất sau đó có thể phá dỡ tòa nhà chung cư và xây mới. Các chủ sở hữu căn hộ cũ sau đó có thể mua một căn hộ mới trong tòa nhà mới. Việc bán theo cách này cần được cân nhắc kỹ lưỡng cũng như so sánh và cân nhắc giữa chi phí và lợi ích của việc xây dựng lại hoặc cải tạo nhà chung cư. Phương án này có thể phù hợp với Việt Nam khi xây dựng mới lại các tòa nhà chung cư cũ được tọa lạc riêng lẻ, nhưng có vị trí đắc địa và sinh lời trong đô thị.
3. Một số giải pháp về cơ chế chính sách và quy hoạch kiến trúc trong xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ tại nội đô Hà Nội
Để giải quyết các tồn tại như ở phần 1 đã nêu, cũng như thông qua kinh nghiệm của Nhật Bản, tác giả xin đề xuất một số giải pháp sau đây:

Trước hết, Nhà nước hay chính quyền đô thị cần phải xác lập chính thức hệ số đền bù diện tích sử dụng căn hộ, chung cho việc xây dựng lại ở tất cả các khu nhà chung cư cũ, cũng giống như các quy định về mức giá dịch vụ tại các khu nhà chung cư hiện nay, tạo điều kiện cho chủ đầu tư có thể thương thảo và đàm phán với cư dân theo hệ số quy định. Các mức hệ số có thể là 1.2, 1.5, 1.8, 2.0…tối thiểu nhất và tối đa nhất, theo các tiêu chí như về quy mô căn hộ, vị trí tọa lạc nhà chung cư, sức hấp dẫn, khả năng sinh lời… Trên cơ sở đó, nhà đầu tư nào có hệ số đền bù cao nhất sẽ được lựa chọn là chủ đầu tư, kèm theo một số ưu đãi về các loại thuế trong quá trình đầu tư xây dựng. Các mức hệ số này cũng hoàn toàn phù hợp với việc quy đổi diện tích từ các căn hộ cũ có diện tích phổ biến từ 20m2, 30m2, 40m2, 50m2 sang các căn hộ mới tái định cư có diện tích 30-40m2, 45-60m2, 65-70m2, 75-90m2, phù hợp với cơ cấu căn hộ 1 phòng ngủ, 2 phòng ngủ, 3 phòng ngủ, 4 phòng ngủ…
Cần quy định rõ bằng quy định pháp luật, các tòa nhà chung cư đã hết niên hạn sử dụng, phải xây dựng lại để đảm bảo an toàn tính mạng cho chính cư dân. Chứ không chỉ có những tòa nhà ở mức độ nguy hiểm (loại D như hiện nay). Đây là luật định, chứ không thiên về cảm tính, giải thích dài dòng, phải cần tới 70% chủ sở hữu đồng ý mới được xây dựng lại. Đây là một sự thách đố với chủ đầu tư, một sự dân chủ nhưng không theo luật, tiềm ẩn nhiều rủi ro có thể xảy ra bất khả kháng nếu có tòa nhà sụp đổ.
Cần có các cơ chế chính sách linh hoạt trong đền bù, có thể bằng tiền, bằng đất và nhà ở tại những nơi hợp pháp. Đi đôi với việc thỏa mãn tạm cư cho cư dân bằng tiền hoặc nhà ở tạm, đảm bảo tiện nghi tối thiểu trong thời gian xây dựng lại.
Với các căn hộ ở tầng 1, nên có chính sách đền bù bằng tiền khi căn hộ có điều kiện sinh lời thông qua kinh doanh buôn bán. Tránh đền bù bằng các diện tích kinh doanh ở tầng 1 của khu chung cư mới, vì không phù hợp với các tiện ích dịch vụ công cộng đòi hỏi có diện tích lớn, hơn thế, tiềm ẩn nhiều nguy cơ cháy nổ với hình thức kinh doanh riêng lẻ.
Với các hộ gia đình có nhiều sổ hộ khẩu trong một căn hộ, cần xác minh số lượng nhân khẩu trong từng sổ hộ khẩu, để có thể đền bù căn hộ mới với diện tích phù hợp.
Quan trọng nhất là việc quy hoạch và thiết kế kiến trúc cho cả khu chung cư lẫn từng nhà chung cư. Do phải thực hiện theo đúng quy hoạch với các khống chế về chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật như chiều cao, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất… nhằm hạn chế quá tải lên hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội của khu vực nội đô – Để thực hiện được việc đó, việc quy hoạch cần phải thống nhất do Nhà nước thực hiện và quản lý, không xé lẻ để các doanh nghiệp hoặc chủ đầu tư thực hiện như hiện nay. Một khu nhà chung cư có thể có nhiều chủ đầu tư xây dựng, nhưng về quy hoạch và thiết kế, phải do Nhà nước thực hiện và quản lý.
Với các nhà chung cư sau khi xây dựng lại, sẽ có chiều cao khống chế và hạn chế chỉ từ 9 -18 tầng. Do vậy, nên quy hoạch để phần diện tích đền bù cho các căn hộ tái định cư tại chỗ chỉ ở trong một tòa chung cư, chứ không sắp đặt lẫn các căn hộ tái định cư tại chỗ với các căn hộ dạng thương mại, khó cho việc sắp xếp linh hoạt các căn hộ thương mại theo đặt hàng, như dạng căn hộ Duplex, Penhouse… Tác giả có đưa ra ví dụ minh họa về quy hoạch xây dựng mới lại khu chung cư Giảng Võ với các nhà 9-10 tầng, dành cho tái định cư tại chỗ, và từ 15 – 18 tầng dành cho các căn hộ kinh doanh, khu thương mại hoặc văn phòng, được quy hoạch giáp với các trục đường lớn. Vẫn đáp ứng được đủ số lượng căn hộ tái định cư, khống chế được chiều cao, đảm bảo mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất.

Với các tòa chung cư cũ ở dạng riêng lẻ, đơn lẻ trong khu nội đô – Việc xây dựng lại tương đối khó hơn do quy định khống chế về chiều cao (<= 9 tầng). Khi đó, cần có cơ chế chính sách hỗ trợ người dân tái định cư trong vay vốn để mua thêm phần diện tích tăng thêm hoặc là cả diện tích đền bù, do giá thành có thể cao vì ở những vị trí sinh lời nhưng bị khống chế chiều cao tầng. Song hành cùng với việc linh hoạt đền bù bằng tiền, đất ở, nhà ở… trên cơ sở thỏa thuận. Hoặc Nhà nước hay chủ đầu tư mua lại toàn bộ như mô hình của Nhật Bản đã làm, cả nhà và đất, để toàn quyền thực hiện đầu tư xây dựng mới hoàn toàn.
Việc xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ trong nội đô Hà Nội, đã được khởi xướng gần 20 năm qua, nhưng chưa đạt được kết quả. Do đó, rất cần Nhà nước với đại diện là các cơ quan có chức năng và thẩm quyền, cần là nhạc trưởng phải vào cuộc, tránh để những sự hợp tác và đồng thuận giữa chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ không đi đến đích. Các cơ quan có chức năng và thẩm quyền cần phải đưa ra các cơ chế chính sách và quy hoạch xây dựng có tính pháp chế, có đủ pháp lý, chứ không chung chung kiểu hô hào khẩu hiệu như hiện nay – Là căn cứ và cầu nối giúp chủ đầu tư và chủ sở hữu căn hộ gặp nhau để đi đến thống nhất. Hy vọng và kỳ vọng, Hà Nội sẽ có những khu chung cư mới, nhà chung cư mới thay thế, thỏa mãn nhu cầu ở cho người dân và đáp ứng các yêu cầu trong quy hoạch tái thiết đô thị ./.