Nhà ở xã hội Việt Nam – Những nghịch lý, thách thức và cơ hội(28/10/2021)

TS. KTS Nguyễn Tất Thắng

Nghiên cứu viên Cao cấp – Viện Kiến trúc Quốc gia – Bộ Xây dựng

Nhà ở nói chung và nhà ở xã hội (NƠXH) nói riêng,  là một trong những mục tiêu và chiến lược trong phát triển kinh tế – xã hội của mỗi một quốc gia.

Với Việt Nam, điều đó lại càng đòi hỏi hơn, bởi cần phải vừa đảm bảo vấn đề an sinh xã hội, vừa đáp ứng nhu cầu quyền có nhà ở hợp pháp của công dân theo Hiến pháp đã quy định. Trong gần 2 thập kỷ qua, Chính phủ Việt Nam đã đưa ra các chiến lược, cơ chế chính sách trên nhiều phương diện khác nhau, nhằm thúc đẩy phát triển NOXH, cùng song hành với quá trình công nghiệp, hiện đại hóa đất nước, và đã thu được những kết quả tương đối tốt. Thuật ngữ và khái niệm “NƠXH” đã được xuất hiện đầu tiên trong “Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia”, được ban hành theo Quyết định 76/2004/QĐ-TTg ngày 06/5/2004 của Thủ tướng Chính phủ, tới nay đã gần 20 năm. Với khoảng thời gian tương đối đủ đó, tuy đã có không ít thành công, nhưng để phát triển bền vững lĩnh vực NƠXH, cần phải nhìn nhận đánh giá một cách khách quan những hạn chế và đưa ra các giải pháp khoa học để khắc phục và phát triển NƠXH tại Việt Nam là vấn đề hết sức quan trọng.

1.     THỰC TRẠNG VÀ NHỮNG NGHỊCH LÝ TRONG PHÁT TRIỂN NOXH TẠI VIỆT NAM HIỆN NAY:

Quy hoạch, kế hoạch phát triển NOXH tại các địa phương:

Tại  các khoản 1 và 2 thuộc Điều 15  và 16  của Luật Nhà   ở 2014  đã nêu rõ về Chương trình, kế hoạch phát triển nhà  ở của địa phương; Xác định quỹ đất để phát triển nhà ở   cho kế hoạch 5 – 10 năm, trong đó có lĩnh vực NƠXH. Tuy nhiên, trong kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội của các địa phương, thông qua quy hoạch và kế hoạch hàng năm, cũng như chiến lược 5 năm, rất nhiều địa phương lúng túng không biết xác định phát triển NƠXH như thế nào? Nhất là những vùng miền, địa phương chưa bị ảnh hưởng nhiều của đô thị hóa và ít có điều kiện phát triển công nghiệp. Mặc dù NƠXH nói chung hay các căn hộ khép kín thuộc NƠXH nói riêng  làmột loại hình bất động sản (BĐS) nằm trong thị trường BĐS chung, nhưng lại có vị thế hết sức thấp kém do quan niệm việc đầu tư xây dựng là cho các đối tượng thuộc diện nghèo trong xã hội, với các tiêu chuẩn và tiện nghi ở mức độ tối thiểu. Đối lập với điều đó, là thị trường BĐS như nhà ở thương mại, nhà ở chung cư cao cấp, condotel, officetel, biệt thự nghỉ dưỡng, các khu resort… lại có sức hấp dẫn bởi cung cầu cũng như đem lại nhiều lợi nhuận cho các chủ thể đầu tư… Chính vì lẽ đó, đầu tiên, cần khẳng định rõ, không phải do thiếu đất để phát triển NƠXH, mà do các địa phương không quan tâm đúng mức, không có chương trình kế hoạch xác định quỹ đất để quy hoạch xây dựng NƠXH… mà chỉ dành sự quan tâm cho những vị trí địa điểm, quỹ đất để xây dựng các loại hình BĐS khác.

Theo các dự báo của Ngân hàng Thế giới và của Bộ Xây dựng, Việt Nam là quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh, dự kiến tăng khoảng 1 triệu dân vào khu vực đô thị mỗi năm. Song việc quy hoạch phát triển NƠXH tại các địa phương đang có xu thế manh mún, còn tầm gửi vào các dự án phát triển nhà ở thương mại. Quy hoạch NƠXH chưa có tính kết nối và chia sẻ giữa các địa phương; Chưa tính đến ở góc độ quy hoạch vùng, khu vực, loại đô thị và theo nhóm đối tượng được thụ hưởng trên cơ sở dự báo về nhu cầu NƠXH (vì thực tế đã và sẽ hình thành các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các khu liên cơ hành chính, các khu tập trung các trường đại học, cao đẳng, dạy nghề…).

Chưa bao giờ thị trường BĐS lại chi phối đến diện mạo quy hoạch và kiến trúc cũng như chất lượng cuộc sống của người dân ở cả đô thị và nông thôn như hiện nay, trong đó có NƠXH. Tại Điều 7 của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH đã cho phép dự án NƠXH được điều chỉnh mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần. Điều này dẫn tới, cả chính thức lẫn phi chính thức bởi các cơ chế xin cho, lách luật vượt rào, bất chấp quy định, hoặc viện cớ để phát triển… Dẫn tới phá vỡ quy hoạch, mất cân bằng các chỉ tiêu về mật độ dân số, mật độ cư trú cùng gây áp lực lên hạ tầng xã hội và kỹ thuật kèm theo. Bên cạnh đó, NƠXH được xây dựng trên quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại thường xảy ra các khiếu kiện về mức phí dịch vụ khu đô thị do cùng sử dụng các tiện ích dịch vụ nhưng các hộ dân lại có điều kiện kinh tế khác nhau hoặc các xung đột văn hóa do môi trường dân trí cũng khác nhau…

Việc quy hoạch phát triển NƠXH cho các đối tượng được ưu đãi hiện nay có xu hướng tách biệt giữa NƠXH dành cho công nhân, sinh viên với các đối tượng còn lại… Điều đó đúng với các khu tập trung đông công nhân hoặc sinh viên. Tuy nhiên, rất khó linh hoạt để đáp ứng khi các đối tượng thuộc diện chính sách có nhu cầu và quyền lựa chọn chỗ ở phù hợp với điều kiện sinh kế của mình. Chính vì vậy, NƠXH ngoài việc chưa đáp ứng giải quyết nhu cầu ở linh hoạt cho các đối tượng chính sách, thì cũng đồng thời chưa thể chia sẻ, là nguồn cung dồi dào cho quỹ nhà ở đền bù tái định cư theo hình thức tái định cư không tại chỗ.

Thể chế, cơ chế chính sách về tài chính và an sinh xã hội trong phát triển NƠXH:

Có thể thấy rõ ngay về thể chế và cơ chế chính sách vĩ mô trong phát triển NƠXH – Đó là Nhà nước đã không còn đóng vai trò trung tâm trong quản lý, đầu tư và xây dựng NƠXH. Việc điều tiết nhu cầu và thị trường thường thông qua các doanh nghiệp với các cơ chế chính sách khác nhau. Điều đó, ảnh hưởng ít nhiều đến chế độ ưu việt so với thời kỳ bao cấp và Nhà nước rất khó chủ động trong việc quản lý, điều tiết để ổn định an sinh xã hội thông qua lĩnh vực nhà ở cho người dân. Vào những năm của giai đoạn 1960 – 1990, Việt Nam đã phát triển một dạng NƠXH phi chính thức (còn gọi là nhà ở tập thể), được phân phối cấp cho các đối tượng có đủ tiêu chuẩn sử dụng và đóng tiền thuê nhà (về bản chất là nhà cho thuê); sau này, theo Nghị định 60, 61/NĐ-CP, chúng ta đã bán, thanh lý cho các hộ dân. Đây là loại hình NƠXH cho thuê, rất phù hợp và cần đối với nhu cầu của xã hội, nhất là với các đối tượng làm công hưởng lương từ trong và ngoài Nhà nước. Tuy nhiên, hiện nay, việc đầu tư và xây dựng NƠXH chủ yếu là bán hoặc thuê mua (mua theo hình thức trả góp có thời hạn).

Mặc dù đã có những những chính sách ưu đãi định chế về vốn như nguồn vốn cho doanh nghiệp vay, người mua nhà vay, tuy nhiên vẫn chưa có thể phát triển NƠXH, đặc biệt là loại hình cho thuê theo hướng hợp tác công tư giữa Nhà nước và doanh nghiệp. Nhà nước vẫn đứng vai trò trung gian ở giữa, điều tiết bằng các hình thức tín dụng, chứ chưa thực sự là nhà đầu tư chính trong phát triển NƠXH. Tuy thị trường cũng đã hình thành chuỗi cung ứng tương đối đầy đủ và khép kín: từ xét duyệt tiêu chuẩn đến đăng ký, vay vốn, làm các thủ tục mua, thuê mua, chứng nhận quyền sở hữu nhà… nhưng hết sức nan giải với người dân, bởi các nghĩa vụ, trách nhiệm, quyền lợi luôn giằng co giữa người dân và doanh nghiệp. Và do đó, NƠXH tuy là một loại hình BĐS, nhưng chưa thực sự có vị thế xứng đáng và đóng vai trò quan trọng như một loại hàng hóa đặc biệt, giúp Nhà nước điều tiết và ổn định an sinh xã hội.

Tại Điều  1, khoản  5  của  Nghị  định  49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của NĐ100/2015/NĐ-CP có nói tới đối tượng được hưởng thụ NƠXH là “người có thu nhập thấp”. Thuật ngữ và khái niệm này chưa thật chính xác và rất khó xác định, nếu chỉ dựa vào tiêu chí là đối tượng không phải nộp thuế thu nhập cá nhân như Nghị định đã nêu. Bởi lẽ, không thể kiểm soát được thu nhập của mỗi công dân, cũng như không phản ánh đúng bản chất ưu việt của vấn đề cung cầu về nhà ở dưới góc độ đáp ứng an sinh xã hội cho các đối tượng thuộc nhóm chính sách nhưng lại có mức thu nhập khác nhau.

Các yếu tố quy phạm pháp luật và kinh tế kỹ thuật trong phát triển NƠXH:

Trong nội dung thuộc Điều 6 của Nghị định 100/2015/ NĐ-CP và Nghị định 49/2021/NĐ-CP, đều có nói tới quỹ đất để phát triển NƠXH đối với các khu công nghiệp, tuy   nhiênchưa nêu được quy mô dân số hay quy mô NƠXH ứng với hạ tầng xã hội và kỹ thuật cần có, vừa đáp ứng với thiết chế công đoàn cho công nhân, vừa thỏa mãn yêu cầu về chỉ tiêu quy hoạch và kỹ thuật của khu NƠXH ở các quy mô lớn nhỏ khác nhau như nhóm nhà ở, tiểu khu nhà ở, khu nhà ở, khu đô thị NƠXH… tương ứng với các quy mô như nhà máy, cụm công nghiệp, khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất, khu công nghệ cao…

Tại khoản 1 Điều 7 của hai Nghị định này, với nội dung yêu cầu về loại nhà ở và tiêu chuẩn diện tích NƠXH, đang quy định loại hình chung cư với căn hộ ở khép kín, có diện tích nhỏ nhất 25 m2 và lớn nhất 70 m2. Thực tế nhu cầu cho thấy, với căn hộ 25 m2 (dạng studio) tuy ít nhưng có khả dụng, căn hộ có nhu cầu lớn nhất thường với cơ cấu 2 phòng ngủ với diện tích từ 50 – 70m2, nhưng với căn hộ lớn nhất, dù không nhiều, thường ở với 3 thế hệ do người lao động đưa cả gia đình vào định cư, và do đó diện tích này tương đối nhỏ so với nhu cầu ở thực tế.

Cũng tại khoản 2 điều này, có quy định về các dự án đầu tư xây dựng NƠXH bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, cần phải áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình. Đây là quy định rất khó khả thi để thực hiện, bởi lâu nay, chúng ta thực hiện công tác thiết kế điển hình tương đối lãng phí tiền của do không đúng phương pháp và mục tiêu nghiên cứu, nên hầu như các thiết kế điển hình không có hiệu quả và địa chỉ áp dụng. Bản chất của thiết kế điển hình, nếu có áp dụng, vận dụng, chỉ cho cấu kiện xây dựng, hoặc mô phỏng các dạng thức linh hoạt tổ hợp các dây chuyền công năng, chức năng, công nghệ… trong công trình chứ không thể là mẫu duy nhất để áp dụng cho các quy mô, địa điểm xây dựng… khác nhau.

Sau cùng, vì NƠXH là loại hình BĐS dành cho người nghèo, nên đòi hỏi phải có giá thành mua, thuê, thuê mua hợp lý nếu không muốn nói là phải rẻ nhất, nên thường có xu thế được thiết kế với các tiêu chuẩn và tiện nghi sử dụng ởmức độ tối thiểu nhất. Tuy nhiên, không cứ là các tiêu chuẩn nhà ở chung cư cao tầng nói chung còn thiếu, mà đối với NƠXH nói riêng, vẫn chưa có một tiêu chuẩn thiết kế nào cho đối tượng này cả. Đây là một khoảng trống không đáng có, không tương xứng với những chiến lược, cơ chế, chính sách mà Nhà nước đã hoạch định cho phát triển NƠXH gần 20 năm qua.

 2. NHỮNG GIẢI PHÁP CHÍNH ĐỂ PHÁT TRIỂN NOXH TẠI VIỆT NAM THEO HƯỚNG BỀN VỮNG:

Trước hết, các địa phương cần phải đặt mục tiêu và coi trọng quy hoạch, phát triển NƠXH là một trong những yêu cầu nội dung nằm trong phát triển kinh tế – xã hội, được lồng ghép song hành với quy hoạch phát triển đô thị và nông thôn, có ý nghĩa quyết định đến đảm bảo an sinh xã hội. Cần phải xem lĩnh vực NƠXH sẽ có vai trò cùng đóng góp vào sự phát triển bền vững thông qua vấn đề xã hội và an sinh xã hội trong kiềng ba chân thuộc phát triển bền vững: kinh tế – xã hội – môi trường.

Việc phát triển NƠXH liên quan đến nhiều chủ thể trong xã hội, do đó, các bộ luật, nghị định, thông tư, quy chuẩn, tiêu chuẩn… hướng dẫn về phát triển NƠXH trên các phương diện khác nhau, cần được phối hợp nghiên cứu và ban hành có tính liên Bộ, ngành, địa phương… cần phải được thống nhất xây dựng theo hướng đồng bộ hóa, có tính thực thi cao. Nhà nước cần đóng vai trò là nhạc trưởng trong phát triển NƠXH; các địa phương, doanh nghiệp đóng vai trò thực hiện theo phân cấp, nghĩa vụ, quyền lợi và các chính sách ưu đãi. Có thể giao Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính, Bộ LĐTB&XH cùng phối hợp hoàn thiện và thực hiện xây dựng thể chế, cơ chế, chính sách… trong phát triển NƠXH, từ quy hoạch, thiết kế, xây dựng, đến các cơ chế chính sách ưu đãi về vay vốn, thời gian hoàn trả vốn, ưu đãi thụ hưởng… Hình thành chuỗi khép kín được ứng dụng bằng công nghệ số trong mọi quy trình, thủ tục để người dân có thể giao dịch, từ đầu tư xây dựng đến phân phối. Phải làm sao NƠXH có xu thế trở thành thị trường cung đa dạng theo nhu cầu và điều kiện kinh tế của người dân đi đôi với việc họ có thể tiếp cận một cách thuận lợi, dân chủ và minh bạch để có thể có chỗ ở một cách hợp pháp bằng chính khả năng và mức thu nhập của họ.

Ngoài các khu NƠXH được xây dựng chuyên biệt cho các đối tượng như công nhân, sinh viên… rất nên và cần có quy hoạch và xây dựng NƠXH cùng phục vụ đa dạng cho các đối tượng có nhu cầu như cán bộ công nhân viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên, người lao động làm công hưởng lương… Đây là mấu chốt đúng nghĩa trong phát triển NƠXH có tính bao trùm, tránh cục bộ, nhằm nâng giá trị đáp ứng linh hoạt và rộng khắp cho mọi đối tượng thuộc chính sách thụ hưởng khi có nhu cầu. Ngoài ra, nếu làm tốt, còn có thể phục vụ cho đối tượng thuộc diện đền bù nhà ở tái định cư không tại chỗ. Đặc biệt, rất nên phát triển NƠXH theo hình thức cho thuê, có thể phát triển theo hướng hợp tác công tư giữa Nhà nước và doanh nghiệp hoặc theo hình thức xã hội hóa, nhằm tranh thủ các nguồn lực của xã hội để phát triển NƠXH theo hình thức cho thuê.

Vì NƠXH dành cho đối tượng nghèo, thường được nghiên cứu thiết kế theo xu hướng tối thiểu hóa nhưng cần linh hoạt hóa không gian trong căn hộ cùng các trang thiết bị nội thất thông minh để tạo tiện nghi đa dạng cho căn hộ ở. Chính giải pháp này, sẽ là nền móng để có thể công nghiệp và hiện đại hóa trong lĩnh vực xây dựng NƠXH khi được đầu tư xây dựng với quy mô lớn trong cả nước. Khi đó, các doanh nghiệp đầu tư xây dựng có thể nương tựa hoặc liên kết với nhau theo các hình thức từ chuyên môn hóa, tập trung hóa, đến hợp tác hóa và liên hiệp hóa. Trên cơ sở đó, việc chế tạo sản xuất đại trà sẽ có thể hỗ trợ nhau, phế thải của ngành này có thể là nguyên liệu đầu vào của ngành khác và ngược lại… Tạo ra chuỗi sản phẩm có tính chất tuần hoàn, đặc biệt là cho nhiều ngành công nghiệp sản xuất đồ nội thất gia dụng và vật liệu xây dựng.

Cần nhanh chóng xây dựng và biên soạn tiêu chuẩn thiết kế riêng cho NƠXH (có thể là hướng dẫn thiết kế hoặc yêu cầu thiết kế) với nhiều loại hình như chung cư cao tầng, thấp tầng; nhà ở tập thể; nhà ở liền kề theo quy hoạch… Cần đẩy mạnh công tác nghiên cứu thực nghiệm và chuyển giao được gắn kết giữa tiêu chuẩn, thiết kế điển hình và xây dựng thực nghiệm đối với các chỉ tiêu về không gian, diện tích, khối tích… trong căn hộ ở và các moduyn của các căn hộ có diện tích khác nhau, cũng như tổ hợp ghép các moduyn căn hộ theo đơn vị đơn nguyên. Đây là việc hết sức quan trọng, đặc biệt đối với NƠXH lại càng cần điều đó, vì cần kiểm nghiệm, hiệu chỉnh trước khi xây dựng đại trà với số lượng lớn. Làm được điều đó, cũng có nghĩa, dùng khoa học công nghệ để kéo với sức đẩy từ nhu cầu của thị trường, khi NƠXH được coi như một hàng hóa tiềm năng. Đó cũng chính là một trong những giải pháp để thúc đẩy và phát triển NƠXH ngày càng chất lượng và hoàn thiện hơn.

Với thời đại của kỷ nguyên cách mạng công nghệ số, Việt Nam là quốc gia đang phát triển với những định hướng và chiến lược cho công cuộc công nghiệp và hiện đại hóa đất nước. Theo đó, các ngành nông, lâm, ngư nghiệp sẽ có xu thế phát triển theo hướng công nghệ cao, theo các chuỗi về dây chuyền từ sản xuất đến thu hoạch và chế biến theo hướng công nghiệp và hiện đại, sẽ dẫn tới xuất hiện tầng lớp công nhân nông lâm ngư nghiệp ở các nông trường, lâm trường, ngư trường… Và do vậy, vấn đề NƠXH nói chung hay nhà ở cho công nhân ở các lĩnh vực này sẽ có nhu cầu rất lớn trong tương lai gần… Bên cạnh đó, các thành phần cư dân đông đảo khác trong xã hội như cán bộ viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, sinh viên, người làm công hưởng lương… cũng hướng đến và ở trong môi trường của một xã hội hiện đại với tác phong công nghiệp và chuyên nghiệp. Điều đó muốn khẳng định nhu cầu về NƠXH là rất lớn, loại hình NƠXH sẽ trở thành loại hình chủ đạo trong thị trường nhà ở nói chung và BĐS nói riêng tại Việt Nam. Vì lẽ đó, để thu hút mọi nguồn lực phát triển NƠXH, rất cần có chiến lược xã hội hóa trong phát triển NƠXH với sự tham gia của Nhà nước, các doanh nghiệp và cộng đồng xã hội, đi cùng các thể chế,   cơchế, chính sách phù hợp.

Để đáp ứng sự nghiệp công nghiệp và hiện đại hóa đất nước theo hướng bền vững, lĩnh vực NƠXH cần phải được quan tâm, đặt đúng vai trò và vị thế trong phát triển kinh tế – xã hội, gắn với an sinh xã hội và thể hiện vị dân sinh. Công việc đó, cũng chính là chúng ta phấn đấu hướng tới mục tiêu đạt về thước đo hạnh phúc cho người dân, như Tổ chức Liên Hiệp quốc đã từng công bố đầu tiên vào ngày 01/4/2012 về Chỉ số hạnh phúc thế giới đối với mỗi quốc gia, với 6 nhóm chỉ số: GDP bình quân trên đầu người, Hỗ trợ xã hội, Kỳ vọng sống lành mạnh, Tự do lựa chọn cuộc sống, Sự hào phóng và Nhận thức về tham nhũng. Ở đó, NƠXH đi cùng với sự bảo trợ của Nhà nước và sự chung tay đóng góp xây dựng của toàn xã hội sẽ đóng góp tích cực và hiệu quả về chỉ số hạnh phúc cho cộng đồng xã hội và của quốc gia.

 TÀI LIỆU THAM KHẢO:

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13

Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Nghi định 49/2021/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

Nguyễn Tất Thắng – Chủ nhiệm Dự án khoa học cấp Bộ “Điều tra, khảo sát, xây dựng chỉ  tiêu diện tích tối thiểu cho các bộ phận công trình của chung cư cao tầng”.

Nguyễn Tất Thắng – Chủ nhiệm đề tài khoa học trọng điểm cấp Bộ “Nghiên cứu thiết kế nhà ở đô thị và nông thôn phù hợp các vùng miền toàn quốc”. Hoàn thành năm 2019.

Nguyễn Tất Thắng “Mô hình kết hợp hệ thống Quy chuẩn, Tiêu chuẩn xây dựng, Thiết kế điển hình và Xây dựng thực nghiệm lĩnh vực nhà ở – Góp phần công nghiệp và hiện đại hóa ngành Xây dựng”. (Kỷ yếu Hội thảo khoa học về lĩnh vực nhà ở đô thị và nông thôn do Viện Kiến trúc Quốc gia tổ chức năm 2018).